Γονική παροχή με υποθήκη

Μπλόκο μπαίνει από το Υπουργείο Οικονομικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων με γονική παροχή ή δωρεά, στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης τους έχει χρέη στο ελληνικό Δημόσιο, ακόμα κι αν αυτά έχουν υπαχθεί σε ρύθμιση. Την ίδια ώρα, το ΥΠΟΙΚ προσανατολίζεται ώστε ο φόρος υπεραξίας ακινήτων να υπολογίζεται από την εφορία και όχι από τους συμβολαιογράφους, όπως ήταν ο αρχικός σχεδιασμός. Πριν από την υπογραφή των συμβολαίων, οι πωλητές ακινήτων θα προσέρχονται στην εφορία προκειμένου να υποβάλουν δήλωση φόρου υπεραξίας.

Ο μόνος τρόπος για να μπορέσει να μεταβιβάσει κάποιος το ακίνητό του είναι να το υποθηκεύσει υπέρ του ελληνικού Δημοσίου. Μετά τη διαδικασία αυτή ο μεταβιβάζων θα λαμβάνει φορολογική ενημερότητα και θα μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο με γονική παροχή ή μέσω δωρεάς. Το παράλογο σε αυτήν την περίπτωση είναι ότι απαγορεύονται οι μεταβιβάσεις ακόμα και σε όσους οφειλέτες έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του Υπουργείου Οικονομικών και εξοφλούν τα χρέη τους κανονικά. Η νέα διαδικασία που προωθεί το ΥΠΟΙΚ αναμένεται να αποτρέψει πολλούς φορολογουμένους από τη ρύθμιση των οφειλών τους.

Παράλληλα, με τις νέες ρυθμίσεις που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου 2014, ο φορολογούμενος που θέλει να μεταβιβάσει με γονική παροχή ή δωρεά την ακίνητη περιουσία του δεν θα μπορεί να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση, αν διαπιστωθεί από την εφορία ότι κατά την τελευταία πενταετία δεν υπέβαλε μία ή περισσότερες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος ή ακινήτων ή άλλες δηλώσεις για τις οποίες ήταν υπόχρεος.

Ειδικότερα, με το άρθρο 3 της απόφασης του γενικού γραμματέα Δημοσίων Εσόδων Χάρη Θεοχάρη προβλέπεται ότι: «σε περίπτωση γονικής παροχής ή δωρεάς ακινήτου, δεν θα χορηγείται αποδεικτικό ενημερότητας στον φορολογούμενο που θέλει να προχωρήσει στη μεταβίβαση, εφόσον αυτός οφείλει στο Δημόσιο ληξιπρόθεσμο χρέος και δεν έχει προβεί στη διασφάλιση της οφειλής με εγγραφή υποθήκης είτε επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είτε επί οποιουδήποτε άλλου ακίνητου περιουσιακού στοιχείου του. Μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή ή δωρεά, καθώς και οποιαδήποτε άλλη μεταβίβαση (πώληση κ.λπ.) ακινήτου δεν είναι δυνατή, αν προηγουμένως ο φορολογούμενος που επιθυμεί να την πραγματοποιήσει δεν έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις για τις οποίες ήταν υπόχρεος την τελευταία πενταετία. Η Εφορία, εφόσον διαπιστώνει τη μη υποβολή μίας ή περισσοτέρων φορολογικών δηλώσεων (εισοδήματος, ακινήτων, ΦΠΑ κ.λπ.), δεν θα εκδίδει το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας, το οποίο είναι απαραίτητο για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης».

Αλαλούμ συνέχειας με τον φόρο υπεραξίας

Στο μεταξύ, από την εφορία θα περνούν πρώτα οι πωλητές ακινήτων, προκειμένου να ελεγχθεί ο φόρος υπεραξίας που προκύπτει κατά την πώληση του ακινήτου, και εν συνεχεία θα ολοκληρώνεται η συμβολαιογραφική πράξη.

Σύμφωνα με πληροφορίες, ο συμβολαιογράφος μετά τη σύνταξη του συμβολαίου θα παρακρατεί τον φόρο υπεραξίας και θα τον αποδίδει στο Δημόσιο. Δηλαδή, θα είναι υπεύθυνος μόνο για την παρακράτηση και απόδοση του συγκεκριμένου φόρου. Η σχετική υπουργική απόφαση αναμένεται να εκδοθεί εντός των επομένων ημερών, έτσι ώστε να ξεκινήσουν οι αγοραπωλησίες ακινήτων. Σημειώνεται ότι οι συμβολαιογράφοι απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων που υπάγονται στον φόρο υπεραξίας.

Πάντως, τις επόμενες ημέρες πρόκειται να εκδοθεί και δεύτερη υπουργική απόφαση η οποία θα καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού της τιμής κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις, με στόχο ο προσδιορισμός της να γίνεται με τη χρήση αντικειμενικών κριτηρίων και τιμών.

Με τις δύο υπουργικές αποφάσεις αφενός θα λυθεί επί της ουσίας το θέμα της απεμπλοκής της ευθύνης των συμβολαιογράφων για τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας, και αφετέρου θα δοθούν απαντήσεις για την τιμή κτήσης ορισμένων κατηγοριών ακινήτων.

Όπως αναφέρουν όσοι εμπλέκονται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, τα περισσότερα προβλήματα σχετίζονται με τις πωλήσεις ακινήτων από αντιπαροχή, τα δομημένα ακίνητα για τα οποία θα πρέπει να αναζητηθεί το κόστος κατασκευής της οικοδομής, με τις περιπτώσεις επικαρπίας και ψιλής κυριότητας, καθώς και με τα ακίνητα κυρίως της επαρχίας που αποκτήθηκαν με χρησικτησία.

Με βάση τον νόμο, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε, όπως προκύπτει από κατάλληλα δικαιολογητικά ή το πραγματικό κόστος σε περίπτωση ανέγερσης κτίσματος, και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ή κατοχής κατά τον χρόνο κτήσης. Δηλαδή, θα λαμβάνεται υπ’ όψιν η αντικειμενική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο κτήσης ή η αξία την οποία προσδιόρισε η εφορία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης την εποχή που ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο. Σε περίπτωση που το προς πώληση ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με βάση τη φορολογητέα αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς ή κατά τον χρόνο κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς ή γονικής παροχής. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί, θεωρείται ότι είναι μηδενική. Η υπεραξία αυτή μειώνεται με συντελεστές ανάλογα με την παλαιότητα του ακινήτου ως εξής: από 1 έως 5 έτη: 0,95, 5 - 10 έτη: 0,87, 10 - 15 έτη: 0,79, 15 - 20 έτη: 0,73, 20 - 25 έτη: 0,66, πάνω από 25 έτη: 0,61.

Η υπεραξία, απομειωμένη, με τους παραπάνω συντελεστές, έως το ποσό των 25.000 ευρώ, απαλλάσσεται από τον φόρο, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για τουλάχιστον πέντε έτη και δεν πραγματοποίησε άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.