Σε ακόμη πιο θολά νερά αναμένεται να κινηθεί η κτηματαγορά την επόμενη
διετία. Στη δεδομένη αβεβαιότητα, λόγω έλλειψης ρευστότητας,
γενικότερου κλίματος στην οικονομία, αλλά και των επιπτώσεων που θα
υπάρξουν από την αντιμετώπιση των «κόκκινων» δανείων ακόμη και με
πλειστηριασμούς, έρχεται να προστεθεί και ο παράγοντας «φόροι».
Οι παλινωδίες της κυβέρνησης για τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, η
εκκρεμότητα σχετικά με το αν επιβληθεί από τις αρχές του χρόνου ο φόρος
υπεραξίας, η μνημονιακή απαίτηση για αλλαγή των αντικειμενικών αξιών από
τον Ιούνιο του 2017, τα σενάρια για αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των
φόρων μεταβίβασης, η επικείμενη ενεργοποίηση της «ταυτότητας κτιρίου»,
αλλά και η προωθούμενη απαίτηση για έκδοση πιστοποιητικού νομιμότητας
ακόμη και για τις κληρονομιές έχουν προκαλέσει απόλυτη σύγχυση στην
ούτως ή άλλως «παγωμένη» αγορά ακινήτων. Επαγγελματίες του χώρου
αναμένουν ακόμη μεγαλύτερη μείωση των συναλλαγών, καθώς, παρά το
«γκρέμισμα» των τιμών και τον πολλαπλασιασμό των επενδυτικών ευκαιριών,
ελάχιστοι τολμούν να κινηθούν χωρίς προηγουμένως να έχει ξεκαθαρίσει
κάπως το τοπίο.
Πληροφορίες από το κυβερνητικό στρατόπεδο αναφέρουν ότι για το 2017
προωθείται νέο «πάγωμα» τόσο του φόρου υπεραξίας όσο και του σεναρίου
για υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ βάσει της αξίας της περιουσίας και όχι βάσει
της επιφάνειας, όπως συμβαίνει σήμερα. Στα αγροτεμάχια σχεδιάζεται να
επιβληθεί συμπληρωματικός φόρος σε «ήπια μορφή», ενώ μελετάται πλήρης
απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για περίπου 1,2 εκατ. ιδιοκτήτες με χαμηλά
εισοδήματα. Η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές
προγραμματίζεται να ισχύσει για το δεύτερο εξάμηνο του 2017 με ανοικτό
το ενδεχόμενο να υπάρξουν αλλαγές στα αφορολόγητα των γονικών παροχών
και των κληρονομιών, ενώ θεωρείται δεδομένο ότι η αλλαγή των αξιών βάσει
των οποίων θα υπολογίζονται οι φόροι ακινήτων θα επηρεάσουν και τον
τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για το 2018.
Ο πρώτος, χρονικά, παράγοντας αβεβαιότητας για την κτηματαγορά είναι η
ενεργοποίηση του «φόρου υπεραξίας», ενός φόρου που νομοθετήθηκε από την
προηγούμενη κυβέρνηση, αλλά «πάγωσε» για δύο χρόνια λόγω πλήρους
αδυναμίας εφαρμογής του. Τον φόρο υπεραξίας τον πληρώνει ο πωλητής για
το κέρδος που μπορεί να προκύψει από την αγοραπωλησία του ακινήτου.
Επισήμως, το υπουργείο Οικονομικών δεν έχει πάρει θέση επί του θέματος.
Γεγονός είναι ότι ακόμη και σήμερα δεν υπάρχει τεχνική δυνατότητα για
επιβολή του μέτρου, οπότε το πιο πιθανό σενάριο είναι ότι θα παραταθεί
για τουλάχιστον ένα χρόνο η περίοδος «παγώματος».
Η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες αποτελεί μνημονιακή
υποχρέωση, ενώ βάσει του τεχνικού παραρτήματος του μνημονίου θα πρέπει
να έχει ολοκληρωθεί μέχρι τον Ιούνιο του 2017. Νωρίτερα, μέχρι τον
Μάρτιο του 2017, θα πρέπει να έχει συμφωνηθεί με τους θεσμούς ο τρόπος
προσδιορισμού της αξίας όλων των εμπορικών ακινήτων. Επί της ουσίας, θα
πρέπει να επανεξεταστούν οι συντελεστές εμπορικότητας, οι οποίοι πλέον
δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί στην
αγορά. Θεωρείται εξαιρετικά πιθανό, πριν από την οριστικοποίηση των νέων
αξιών, οι ιδιοκτήτες να κληθούν για μία ακόμη φορά να διορθώσουν την
εικόνα της περιουσίας τους στο ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο της εφορίας.
Η ενεργοποίηση των νέων συντελεστών εμπορικότητας αλλά και των νέων
αντικειμενικών αξιών –οι οποίες στις περισσότερες περιοχές της χώρας θα
πρέπει να μειωθούν κατά τουλάχιστον 20% σε σχέση με τα επίπεδα
αντικειμενικών αξιών που ισχύουν αναδρομικά από τον Μάιο του 2015– θα
έχει συνέπειες για τα δημόσια έσοδα από τους φόρους μεταβίβασης, οι
οποίοι όμως έχουν «βυθιστεί» πλέον στα 260 εκατ. ευρώ από 760 εκατ. ευρώ
που ήταν το 2010 και πάνω από 1 δισ. ευρώ που ήταν πριν από το 2008.
Στο υπουργείο Οικονομικών υπάρχουν εισηγήσεις για αυξήσεις του
συντελεστή υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης (σ.σ.: σήμερα στο 3%) και
για μειώσεις των αφορολογήτων στις γονικές παροχές, στις δωρεές και τις
κληρονομιές, ώστε να αντισταθμιστούν οι απώλειες των δημοσίων εσόδων που
θα προκληθούν από τις μειώσεις των αντικειμενικών αξιών.
Εκκρεμότητα ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων
Η μεγαλύτερη εκκρεμότητα αφορά τον ΕΝΦΙΑ. Κυβερνητικά στελέχη, μεταξύ
των οποίων και ο αρμόδιος για τα έσοδα αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών,
επιμένουν στο ότι εξετάζεται ριζική αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού, ώστε
ο φόρος να υπολογίζεται βάσει της αξίας της περιουσίας του καθενός (στα
πρότυπα του παλαιού ΦΜΑΠ), χωρίς όμως να θιγεί το εισπρακτικό
αποτέλεσμα (σ.σ. βεβαίωση φόρου 3,2 δισ. ευρώ ετησίως).
Οσο πλανάται αυτό το σενάριο, οι έχοντες τη δυνατότητα να αγοράσουν
ακίνητα αναβάλλουν τις αποφάσεις τους για να μη βρεθούν αντιμέτωποι με
υπερβολική αύξηση του φόρου. Πάντως, το πιο πιθανό είναι ότι το 2017 οι
μόνες αλλαγές που θα γίνουν στον ΕΝΦΙΑ θα είναι:
1. Η επέκταση του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια, αλλά με
«μειωτικούς συντελεστές» επί της αξίας των αγροτεμαχίων για να
αποφευχθούν υπέρογκες επιβαρύνσεις.
2. Η πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ όσων εμφανίζουν ετήσιο εισόδημα
κάτω από 9.000 ευρώ και αξία περιουσίας κάτω από 85.000 ευρώ για τον
άγαμο ή 150.000 ευρώ για τον παντρεμένο.
Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις στις κατοικίες εκτιμάται ότι θα κλείσουν
το 2016 περίπου στο 1,2 δισ. ευρώ, μειωμένες κατά... 93,6% συγκριτικά με
τα επίπεδα του 2008 (οπότε ήταν 19,689 δισ. ευρώ). Η εμμονή στους
υψηλούς φόρους κατοχής ακινήτων αλλά και τα νέα γραφειοκρατικά εμπόδια
που προβάλλονται συνεχώς –η προωθούμενη «ταυτότητα κτιρίου» θα αυξήσει
ακόμη περισσότερο το κόστος κατοχής ενός ακινήτου, καθώς ανά 5ετία ή
8ετία θα απαιτείται έλεγχος από μηχανικό ακόμη και για ακίνητα που δεν
θα αλλάζουν χέρια– έχει αποτυπωθεί στα δημόσια έσοδα: Το 2010 το Δημόσιο
εισέπραττε πάνω από 550 εκατ. μόνο από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων.
Για το 2016, τα έσοδα εκτιμώνται σε λιγότερα από 120-130 εκατ. ευρώ. Ο
ΦΠΑ οικοδομών δεν αποφέρει ούτε 15 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ενώ μειωμένα
συγκριτικά με το 2010 είναι μέχρι και τα έσοδα από τους φόρους γονικών
παροχών (40 εκατ. φέτος έναντι 70 εκατ. το 2010). Τέλος, να σημειωθεί
ότι ενώ το α΄ τρίμηνο του 2008 στην οικοδομή απασχολούνταν περίπου
400.000 άτομα ή το 9% του συνόλου των απασχολουμένων, στο α΄ τρίμηνο του
2016 οι απασχολούμενοι ήταν μόλις 146.000, δηλαδή μόλις οι 4 στους 100.